Kaufnebenkosten: Diese Kosten fallen an

Beim Immobilienkauf kommen zum reinen Kaufpreis meist zusätzlich 7 bis 15 Prozent an Nebenkosten hinzu – abhängig vom Bundesland und davon, ob ein Makler beteiligt ist. Diese Kosten solltest du von Anfang an fest einplanen, nicht erst am Ende der Finanzierung entdecken.

1. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist mit Abstand der größte Posten und wird von jedem Bundesland eigenständig festgelegt. Sie ist bei jedem Grundstücks-/Immobilienkauf fällig und richtet sich nach dem Kaufpreis. Die Sätze reichen 2026 von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein.

2. Notar- und Grundbuchkosten

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden, zudem wird die Eigentumsumschreibung im Grundbuch eingetragen. Beides zusammen liegt bundesweit relativ einheitlich bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer.

3. Maklerprovision

War ein Makler beteiligt, wird eine Provision fällig. Seit dem Bestellerprinzip-Gesetz von 2020 wird sie bei Wohnimmobilien in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Der Käuferanteil liegt meist zwischen 3,0 % und 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, kann aber je nach Bundesland und individueller Vereinbarung abweichen.

Beispielrechnung

Bei einem Kaufpreis von 280.000 € in Berlin (Grunderwerbsteuer 6,0 %), mit Notar-/Grundbuchkosten von 1,5 % und Maklerprovision von 3,57 %, kommen rund 31.000 € an Nebenkosten hinzu – die Gesamtinvestition liegt damit bei etwa 311.000 € statt 280.000 €. Das ist der Betrag, den du für die Finanzierung tatsächlich einplanen musst.

Worauf du zusätzlich achten solltest

• Kaufnebenkosten werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert – sie sollten idealerweise aus Eigenkapital gedeckt sein.
• Bei Neubauten vom Bauträger kann zusätzlich Umsatzsteuer relevant werden – hier lohnt sich im Zweifel eine steuerliche Beratung.
• Nebenkosten fallen unabhängig davon an, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.