Bruttomietrendite: der schnelle erste Blick
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis – ohne Nebenkosten, ohne laufende Kosten.
Der Vorteil: Sie lässt sich in Sekunden im Kopf überschlagen und eignet sich, um viele Angebote grob zu vergleichen. Der Nachteil: Sie ignoriert Kaufnebenkosten, Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfall – und kann Investitionen dadurch deutlich besser aussehen lassen, als sie tatsächlich sind.
Nettomietrendite: die aussagekräftigere Zahl
Die Nettomietrendite bezieht die tatsächliche Gesamtinvestition (Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie nicht umlagefähige laufende Kosten mit ein.
Zu den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zählen typischerweise:
- Instandhaltungsrücklage (Faustregel: 0,50–1,50 € pro m² und Monat, abhängig von Baujahr und Zustand)
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung bzw. Sondereigentumsverwaltung)
- Mietausfallwagnis – eine kalkulatorische Reserve für Leerstand oder Mietausfälle
Welche Rendite ist "gut"?
Es gibt keine allgemeingültige Zahl – die realistische Renditespanne hängt stark von Lage und Objekttyp ab. Als grobe Orientierung gilt: In gefragten A-Lagen großer Städte, wo Käufer stärker auf Wertsteigerung als auf laufenden Ertrag setzen, sind Nettomietrenditen oft eher niedrig. In B- und C-Lagen oder strukturschwächeren Regionen, wo Wertsteigerungspotenzial und Nachfragesicherheit geringer eingeschätzt werden, verlangen Käufer meist eine spürbar höhere laufende Rendite als Ausgleich für das höhere Risiko.
Statt einer festen Zielzahl lohnt sich der Vergleich mehrerer Objekte in ähnlicher Lage – die Nettomietrendite ist vor allem als Vergleichsmaßstab wertvoll, weniger als absolute Schwelle.
Typischer Fehler: Bruttorendite mit Nettorendite verwechseln
In Immobilienanzeigen wird oft nur die Bruttomietrendite genannt, manchmal ohne das explizit zu kennzeichnen. Frag im Zweifel immer nach, welche Rendite gemeint ist – der Unterschied kann mehrere Prozentpunkte betragen und über die Wirtschaftlichkeit einer Investition entscheiden.
Brutto- und Nettomietrendite live berechnen, inklusive Kaufnebenkosten und Bewirtschaftungskosten.